Alfonso RomeoIl regolamento condominiale è uno strumento finalizzato a regolare la vita del condominio e risolvere, in via preventiva, contrasti in ordine alle modalità d’uso dei beni comuni. La sua redazione è obbligatoria quando i condomini sono più di dieci, ma nulla vieta di approvarlo anche nel caso del condominio di due proprietari.
Nel corso degli anni la giurisprudenza ha superato i concetti di “regolamento assembleare” e di “regolamento contrattuale”, spostando la sua attenzione sulla natura delle singole clausole e non sull’intero documento approvato dall’assemblea.
Ogni regolamento può quindi contenere al suo interno due differenti tipologie di prescrizioni.
- Le clausole assembleari sono quelle regole finalizzate a regolare la vita condominiale; ad esempio: modalità di turnazione dei parcheggi, colore delle tende, regole di comportamento, introduzione delle sanzioni ex art. 70 disp. att.ve c.c…
Approvate o modificate con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. - Le clausole contrattuali sono quelle clausole limitative dei diritti del singolo condomino; ad esempio: divieto di utilizzare l’appartamento quale studio medico, divieto di frazionare le unità immobiliari, divieto di sopraelevare il proprio immobile…
L’approvazione o la modifica di tali clausole deve essere assunta all’unanimità.
Il tema di contrasto in ambito giurisprudenziale riguarda l’opponibilità e l’efficacia delle clausole di natura contrattuale. La giurisprudenza più datata affermava che, ai fini dell’opponibilità di una clausola contrattuale, fosse sufficiente che il nuovo condomino accettasse il regolamento esistente.
Nel corso degli anni, la Cassazione ha precisato come non fosse sufficiente un’adesione generica, ma – proprio in ragione dei vincoli posti da tali norme regolamentari, equiparati alle servitù – servisse un’accettazione espressa oppure la trascrizione delle clausole contrattuali in modo indipendente rispetto agli atti di acquisto e su ogni subalterno. Questa linea interpretativa, a mio avviso più corretta, è stata ripresa da diverse pronunce di legittimità e di merito.
Fonte: Danea blog